[案情]
2004年9月13日，某银行（以下简称“银行”）与某酒业公司（以下简称“酒业公司”）签订《借款质押合同》，约定由银行向酒业公司提供330万元借款，期限一年，用于流动资金周转。酒业公司以其在某处7000平方米的物业15年的使用经营权向银行提供质押担保，如发生到期贷款本息未得偿付，银行可任意选择以下两种方式中的一种：一、从酒业公司于该项经营权收益中扣除，二、戚之为上述物业的经营者至清偿本息日止。
合同签订后第三日，银行依约向酒业公司放款330万元，但酒业公司到期未能还款，为此，银行在向酒业公司索款未果的情况兄下，诉至法院，要求酒业公司偿还借款本金及利息，并以酒业公司糜押的物业使用经营权优先受偿。
[争鸣]
原告银行提出，本行与被告酒业公司签订《借款质押合同》，该合同是双方真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，因此属于合法有效的合同，被告酒业公司应当按照合同约定向我行还本付息。同时《质押借款合同》约定被告酒业公司将其在某处7000平方米的物业15年的使用经营权向我行提供质押担保，因此我行有权就该质押的物业经营收益权进行优先受偿。
被告酒业公司提出，我公司与银行签订的《质押借款合同》中约定，我公司将在某处7000平方米的物业15年的使用经营权向银行提供质押担保，但是我国法律并没有规定物业使用用经营权可以作为质押的标的，因此《质押借款合同》中的质押条款无效。
[法官点评]
本案涉及的是借款人以物业使用经营权作为质押标的的效力如何？质权人应当如何行使其质权？
首先，借款人可以以物业使用经营权作为质押标的物。我国《担保法》第75条规定：  “下列权利可以质押：  （一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（二）依法可以转让的股份、股票；  （三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（四）依法可以质押的其他权利。”从上述规定来看，物业使用经营权应当属于依法可以质押的其他权利。因此，借款人以物业使用经营权作为质押标的签订质押合同是合法有效的。
其次，在物业使用经营权可以作为质押标的的前提下，质权人行使其质权应当具备以下两个条件：第一，债务履行期届满，这是实现质权的前提条件，如果债务没有到期，就不存在质权的实现问题，而债务履行期限一般在合同中都有明确约定，但值得注意的是，以物业使用经营权作质押的债务一般数额较大，期限较长，债务最后履行期限必须先于物业使用经营权期限届满，若债务最后履行期限与出质人享有的物业使用经营权期限同时到达或后于物业使用经营权期限届满，因出质人已不再享有物业使用经营权，质押权人将尢泇取得出质的物业使用经营权，质押权人也无法就物业使用经营权拍卖、变卖的价款优先受偿。第二，债务人不能履行其债务。物业使用经营权质押属于权利质押，有关权利质权的实现方式当然可以适用于物业使用经营权。